こんにちは。
毎日たくさんの地歴調査のご依頼を頂いております。ここ数年で依頼件数もぐんと増え、調査の重要性について実感しております。
この100年を振り返ると街並みもどんどん変わってきていて、高層の建物も増えてまいりました。またこの先の100年のことを考えて建設物においては厳しい調査項目も増えてきており、法律も増え建物を建てようとお考えの業者様も、その調査事項に悩まされていることかと思います。
本日は改めて、地歴調査の重要性について振り返っていきたいと思います！
1.地歴調査はなぜ重要？
地歴調査は、以下のような理由で重要です。
- 過去の土地利用: 土地の過去の利用状況を把握することで、環境汚染のリスクや土地の安定性を確認できます。
- 所有者履歴: 過去の所有者や権利関係を明確にすることで、権利の紛争リスクを回避できます。
- 将来のリスク軽減: 過去の地震や洪水の履歴を調べることで、自然災害のリスクを評価できます。
- 法的規制: 土地や建物に対する法的な規制や制限を確認することで、違法な利用を避けられます。
2.地歴調査の具体的な調査内容とは
地歴調査では、以下の項目を中心に調査を行います。
- 土地の所有者履歴
- 旧所有者の情報
- 所有権の移転履歴
- 抵当権や地上権などの権利関係
- 過去の土地利用
- 土地の用途履歴（農地、工業地、住宅地など）
- 建物の構造や用途の履歴
- 環境問題
- 土壌汚染の有無
- 地下水の汚染状況
- アスベストの使用歴
- 災害履歴
- 地震の履歴
- 洪水や土砂災害の履歴
- 法的規制
- 用途地域や建築基準法の制限
- 景観法や文化財保護法の適用
3.地歴調査の方法は？
地歴調査は、以下の手順で進めることが一般的です。
- 公的機関での調査
- 法務局: 土地の登記簿を閲覧し、所有者や権利関係の履歴を確認します。
- 市区町村役場: 固定資産税台帳や都市計画図を確認し、土地の用途や法的規制を確認します。
- 環境庁や保健所: 環境汚染や公害に関する情報を取得します。
- 過去の記録の確認
- 図書館やアーカイブ: 古い地図や航空写真を調べ、過去の土地利用状況を確認します。
- 新聞記事や地域誌: 過去の災害や事件に関する情報を確認します。
- 現地調査
- 目視調査: 現地を訪れ、土地や建物の現状を確認します。特に、不審な地形の変化や異常な匂いなどに注意します。
- 聞き取り調査: 地元の住民や不動産業者から、土地や建物の過去の利用状況や問題点について聞き取ります。
- 専門業者の利用
- 環境調査会社: 土壌汚染や地下水の汚染調査を専門に行う業者に依頼します。
- 歴史調査会社: 土地の歴史や過去の所有者履歴を専門に調査する業者に依頼します。
弊社社員も毎日のように現地の調査にとびわまっています。謄本や行政資料だけでなく現在の現場の写真なども併せてお伝えできるので、相談頂けた内容以上のものが返ってきたと喜んでいただけるのは我々もうれしいです。
まとめ
不動産取引における地歴調査は、将来的なリスクを低減し、安心して取引を行うために不可欠なプロセスです。調査内容は多岐にわたり、公的機関での調査、過去の記録の確認、現地調査、専門業者の利用など、さまざまな方法を組み合わせて行います。
弊社は謄本を読み解く力を持った社員が、依頼者様の知り得たい内容にしっかり反映させて情報を届けております。
中でも、地歴調査は文字通り土地の歴史を遡る調査です。この土地がどんな風に過去に使用されていたのだろう？と思っても自分で謄本をたどって
調べていくには時間も労力も使います。
そんな時はどうか、（株）プラス・ワン・コーポレーションにご依頼ください！実績や経験をもとに迅速に適切な情報をお届けします！
